Annette Pieri : « Le bail réel solidaire est une réponse à la question foncière et une alternative au statut de résident »

- Qu’est-ce que le Bail réel solidaire ?
- Le Bail réel solidaire est un mécanisme très innovant qui découle d’une ordonnance du 20 juillet 2016. L’innovation vient de la dichotomie entre le propriétaire du sol et le propriétaire du bâti. Ce bail permet l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes pour acquérir leur résidence principale. Il est une réponse à la question foncière et une alternative au statut de résident.

- De quelle façon ?
- En Corse, nous avons la chance d’avoir un Office foncier qui peut se saisir de l’ordonnance du 20 juillet. Cet Office foncier acquiert des terrains à bâtir ou même éventuellement des bâtis, des immeubles à rénover à des prix compétitifs, notamment grâce au principe de décote admis dans ce type de transactions. Il les donne, ensuite, en bail à des promoteurs ou à des bailleurs sociaux avec la mission de réaliser des constructions ou des rénovations et de vendre les biens construits ou rénovés à des primo-accédant ou à des ménages à revenus modestes. Ce bail est encadré et soumis à des conditions de revenus. N’a pas accès qui veut à ce mécanisme-là ! Il est réservé aux Corses qui n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété.

- En quoi diffère-t-il des autres mécanismes de primo-accédant déjà existants?
- C’est différent d’une vente normale parce qu’il repose sur la dissociation foncière. Le bailleur social ne vend que le bâti. L’Office foncier solidaire demeure propriétaire du sol et fait un bail à l’acquéreur qui ne devient propriétaire que de la partie construite ou rénovée. Ce bail est le fameux bail solidaire qui lie l’Office foncier à l’acquéreur moyennant une petite redevance que celui-ci devra payer à l’Office foncier pour l’occupation du terrain. L’intérêt est que le prix d’achat n’est pas impacté par le prix du sol, donc l’acquéreur ne paie, suivant les zones, qu’entre 60 et 70% de la valeur de la pleine propriété.

- Pouvez-vous donner un exemple concret ?
- Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement de 150 000 € en région bastiaise. Dans le cadre du bail réel solitaire, l’acquéreur ne paiera que 60 % du prix, c’est-à-dire 90 000 €. Le solde, 40%, soit 60 000 €, reste à la charge de l’Office foncier.

- L’acquéreur pourra-t-il bénéficier des aides à l’accession à la propriété et des prêts à taux réduits ?
- Oui ! Il a des droits réels. Il peut-être financé comme n’importe quel accédant à la propriété puisqu’il sera propriétaire. Il bénéficiera automatiquement du prêt à taux zéro qui s’appliquera aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Les primo-accédant ou les ménages à revenus modestes y auront droit même dans le cadre d’un bâti rénové. Ils auront également droit pour cette acquisition d’une TVA à taux réduit. Aujourd’hui, la TVA pour l’achat d’un logement neuf est de 10%. Dans le cadre du bail solidaire, elle passe à 5,5%. Donc, ce mécanisme a un double avantage pour des personnes qui, aujourd’hui, ne peuvent pas accéder à la propriété.

- Un prêt, plus une redevance, cela risque de faire beaucoup pour un acquéreur modeste. Que se passe-t-il s’il ne peut pas payer ?
- La redevance pour l’occupation du sol est marginale. Pour que le mécanisme fonctionne véritablement, le foncier doit représenter 30% de la valeur totale de la vente. De toute façon, si l’acquéreur n’arrive pas à assumer ces charges, il a toujours la possibilité de se retourner vers l’Office foncier solidaire qui, dans ce cas, peut lui racheter les droits réels et l’indemniser de la mise de départ. S’il ne paye pas sa redevance, l’Office foncier peut, aussi, demander le départ de l’acquéreur en l’indemnisant de ses droits réels par le rachat du bâti. Ce n’est pas gagnant-gagnant, mais à tout moment, le propriétaire peut revendre son bien et en toucher le produit.
- Selon la loi, le droit du sol prime sur celui du bâti. L’acquéreur n’achète-t-il pas un bien qu’en fait, il ne possède pas ?
- Non ! Il sera propriétaire de son bien. Il pourra le vendre s’il le souhaite ou le transmettre en succession à son conjoint à son décès. Le conjoint survivant peut continuer à occuper le logement quelles que soient ses ressources. Les partenaires pacsés peuvent également bénéficier de ce dispositif et de l’héritage s’il est mentionné dans un testament. Ce bien peut être vendu ou racheté dans le cadre d’une indivision ou d’une succession par un des enfants s’il remplit les conditions de revenus modestes. Les enfants ont 12 mois pour vendre. Certes, le foncier reste la propriété de l’Office foncier, mais la jouissance de ce foncier est acquise au propriétaire du bâti.

- Lors de la revente, n'y a-t-il pas un risque de spéculation immobilière ?
- Non ! Parce que c’est un mécanisme très encadré par les décrets d’application concernant les primo-accédant et les personnes éligibles à ce droit. Toutes les ventes se font sur les mêmes conditions de ressources et avec l’agrément de l’Office foncier qui sera un garde-fou. Il doit agréer le nouvel acquéreur et lui donner un nouveau bail selon les mêmes critères de revenus, toujours dans le cadre de l’achat de la résidence principale. Si le propriétaire ne trouve pas un acquéreur remplissant les conditions de ressources, c’est l’office foncier solidaire qui se chargera de la vente ou exercera son droit de préemption contractuel. Le bail est rechargeable, c’est-à-dire que le nouvel acquéreur bénéficiera de la même durée de bail que le premier acquéreur. Donc, il ne peut pas y avoir de spéculation !

- Ce mécanisme est-il applicable sur toute la Corse ou seulement sur des zones géographiques définies ?
- Aujourd’hui, il ne s’applique que dans les zones dites « tendues » et définies par la loi ALUR, c’est à dire où le foncier est très cher et où il représente au moins 25 à 30% du coût du logement. Selon l’Etat, huit villes corses sont situées dans ces zones : Bastia, Ajaccio, Biguglia, Furiani, Ville-di-Pietrabugnu, San Martinu di Lota, Santa Maria di Lota et Brandu.

- La plupart des zones éligibles sont situées dans le Grand Bastia où le foncier est rare et hors de prix. Comment trouver du foncier disponible ?
- En tant que notaire, je vous dirais que les communes ont les moyens de préempter sur leur territoire, mais encore faudrait-il qu’elles mettent en place des droits de préemption renforcés ! Dans ce cadre-là, lorsqu’un droit est ouvert, elles peuvent obtenir des révisions de prix pour les faire correspondre à la normalité et éviter ainsi la flambée des prix et la spéculation.

- Ce dispositif est-il déjà appliqué ailleurs ?
- Oui ! A Paris, Montpellier, Lille… L’ordonnance est récente et les autres régions françaises ne disposent pas, comme nous, de l’outil qu’est l’Office foncier. Elles sont en train de mettre en place des associations foncières, bien souvent sous la forme de fondations qui sont abondées par des capitaux privés, pour permettre l’accession à la propriété. Les programmes européens Interreg s’intéressent également à ce mécanisme parce qu’il est innovant.

- Vous dites que ce bail est une alternative au statut de résident, mais il ne garantit pas d’accès prioritaire aux Corses. Rien n’assure qu’il ne bénéficiera pas à des gens d’ailleurs ?
- Non ! Mais comme toutes les étapes nécessitent l’agrément de l’Office foncier, celui-ci aura un droit de regard sur les candidats potentiels. Et l’on peut penser qu’il saura quel ménage à revenus modestes ou quel primo-accédant agréer.

Propos recueillis par Nicole MARI.